¿Qué mirar en una escritura antes de firmar?: tips legales para compradores

Puede que ya hayas hecho todo el recorrido: visitaste propiedades, hablaste con el vendedor, analizaste precios y te decidiste por esa casa o apartamento que tanto querías. Pero justo cuando crees que ya terminaste, llega el momento más importante y menos emocionante del proceso: leer y firmar la escritura pública.

Este documento define lo que compras, cómo lo compras y en qué condiciones legales queda todo. Por eso, si realmente quieres proteger tu inversión y asegurarte de que nada quede al aire, necesitas saber qué revisar con lupa. Aquí te damos una guía clara, sin enredos legales, para que llegues al cierre con plena tranquilidad. ¡Presta mucha atención a lo que te compartiremos en este artículo de OIKOS Inmobiliaria!

¿Por qué es necesario realizar una escritura pública?

Cuando se trata de la compra de una vivienda usada, la emoción por conseguir una buena ubicación o un precio atractivo no puede hacer que se te escape lo más importante: dejar todo por escrito... legalmente. La escritura pública es mucho más que una formalidad; es la herramienta que garantiza que ese bien que estás adquiriendo sea realmente tuyo ante la ley. Y sí, sin ella, no hay compra válida.

Estos son los puntos clave que hacen obligatoria y fundamental la escritura pública en Colombia:

• Da fe del negocio jurídico: el notario actúa como figura imparcial que valida la voluntad de ambas partes (comprador y vendedor), dándole legalidad y autenticidad al acto de compraventa.

• Permite la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria: sin la escritura, no puedes registrar la propiedad en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Y sin registro, legalmente no eres el propietario.

• Establece las condiciones acordadas: el documento detalla aspectos como el precio de venta del inmueble, la forma de pago, las condiciones del inmueble, las obligaciones de cada parte y más. Todo queda por escrito, evitando malentendidos futuros.

• Protege a ambas partes frente a terceros: al quedar registrada, la propiedad no puede ser vendida dos veces, embargada sin conocimiento o sujeta a reclamos ocultos.

• Es requisito para solicitar crédito hipotecario: si estás comprando con financiación, el banco exigirá la escritura como parte del proceso de legalización del crédito.

• Es esencial para futuras transacciones: ya sea que vayas a vender más adelante o tramitar una sucesión, la escritura será el soporte principal para cualquier trámite posterior.

Datos del comprador y vendedor: qué validar

Firmar una escritura sin revisar con lupa los datos de las partes involucradas es uno de los errores más comunes (y peligrosos) en una compraventa de vivienda usada. Este documento no solo formaliza la transferencia del bien, sino que también establece de forma oficial quiénes están vendiendo y quién está comprando. Cualquier error, omisión o falsedad puede acarrear complicaciones legales o incluso la anulación del negocio. Así que, antes de firmar, asegúrate de validar lo siguiente:

• Identificación plena de ambas partes: la escritura debe incluir los nombres completos, los números de cédula y los datos de identificación actualizados tanto del comprador como del vendedor. Si el inmueble está a nombre de una empresa o persona jurídica, también se deben anexar el NIT, certificado de existencia y representación legal vigente.

• Capacidad legal para comprar o vender: no todas las personas pueden disponer legalmente de un bien. Verifica que el vendedor sea el propietario registrado y que tenga plena capacidad jurídica para vender (sin interdictos, limitaciones legales o la representación de terceros sin poder válido). Lo mismo aplica para el comprador.

• Estado civil y régimen patrimonial: si alguna de las partes está casada, antes de firmar y legalizar la compra de tu apartamento en Bogotá, por ejemplo, es clave identificar si el inmueble hace parte de la sociedad conyugal o si hay capitulaciones matrimoniales. Esto define si el cónyuge debe firmar o dar autorización para la venta.

• Poderes o autorizaciones especiales: en caso de que alguien firme en representación de otra persona (por ejemplo, un apoderado), debes validar que el poder esté notariado, vigente y se refiera expresamente al inmueble objeto del contrato.

• Coincidencia con otros documentos del proceso: los datos personales de las partes deben coincidir con los incluidos en el contrato de compraventa, certificados, promesas previas y demás documentos del proceso. No des por hecho que todos han revisado con detalle.

• Presencia física o comparecencia válida: las partes deben estar presentes al momento de la firma de la escritura o, si no lo están, haber otorgado poderes notariales válidos para que alguien los represente legalmente.

Información legal del inmueble en la escritura

Además de los datos de las partes, la escritura que certifica la venta del apartamento o casa debe contener una descripción legal precisa del bien que estás adquiriendo. Esto no es solo un tecnicismo: si la información no está bien asentada, podrías terminar comprando una propiedad que no corresponde a lo que viste o que presenta restricciones legales de las que no te enteraste a tiempo. Así que abre bien los ojos y asegúrate de que la escritura incluya lo siguiente:

• Ubicación exacta del predio: el documento debe indicar el municipio, la localidad (si aplica), dirección y el barrio donde se ubica la vivienda. También debe coincidir con la nomenclatura oficial del predio que aparece en el certificado de tradición.

• Linderos y cabida (medidas): aunque ya no es obligatorio describir linderos con tanto detalle como antes, es importante que las medidas del terreno y la construcción sean claras y estén bien registradas. Esto incluye el área privada, el área construida y el área total del bien, sobre todo si es parte de una propiedad horizontal.

• Destino del bien: en la escritura debe quedar consignado si la vivienda es de uso residencial. Esto es clave si, en el futuro, planeas realizar actividades comerciales desde ese espacio o cambiar su uso.

• Matrícula inmobiliaria: es el número único con el que se identifica el bien ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Asegúrate de que esté correctamente registrado y que coincida con el certificado expedido por dicha oficina.

• Número catastral: este dato lo asigna el Instituto de Catastro y también debe estar incluido, ya que respalda la identificación física del predio frente a las autoridades.

• Información sobre parqueaderos y depósitos: si el negocio incluye áreas adicionales como parqueadero o depósito, estos deben estar registrados individualmente y con su respectiva matrícula inmobiliaria, en caso de contar con ella.

¿Cuánto cuesta realizar la escritura pública?

El precio de la escritura pública no es estándar, porque intervienen variables como el valor total del negocio jurídico (el precio de la vivienda), si es o no un crédito hipotecario, si se incluyen beneficiarios, si hay liquidación de mejoras o si existen cláusulas especiales que amplíen el contenido del contrato.

Lo cierto es que el valor final solo puede determinarlo la notaría donde se celebre la escritura. Allí se liquida con base en las tarifas oficiales establecidas por la Superintendencia de Notariado y Registro, que se actualizan cada año. Además de los gastos notariales, deberás tener en cuenta el pago del impuesto de beneficencia, el de registro y los derechos de escritura  que, generalmente, cuando se trata de una vivienda usada, se reparten entre comprador y vendedor. 

¿No quieres volverte un experto en escrituras? OIKOS Inmobiliaria te acompaña en cada paso

Cuando inviertes en una vivienda usada, la emoción muchas veces se mezcla con el temor a cometer errores durante el cierre legal del proceso. Las escrituras, los documentos notariales, las validaciones y los requisitos durante la venta de casas o apartamentos pueden ser abrumadores si no cuentas con la asesoría adecuada. Pero con OIKOS Inmobiliaria no tienes que cargar con eso solo, ya que nuestro equipo está para:

• Guiarte desde la búsqueda hasta la firma en notaría: no solo te ayudamos a encontrar la casa ideal, sino que también te acompañamos durante todo el proceso de compraventa, incluyendo los momentos críticos como la validación de documentos y la firma en notaría. Nuestro objetivo es que tomes decisiones seguras y bien informadas.

• Explicarte los documentos antes de firmar: en nuestra inmobiliaria entendemos que no eres abogado ni especialista en derecho inmobiliario, y que enfrentarte a una escritura pública llena de tecnicismos puede generar más confusión que certeza. Por eso, antes de que firmes, nuestro equipo, si lo requieres, puede explicarte punto por punto lo que estás aceptando, en un lenguaje claro y directo.

• Verificar que todo esté en orden antes de avanzar: revisamos con lupa que los datos del vendedor coincidan, que el folio de matrícula esté libre de problemas y que la documentación exigida por la notaría esté al día. Así evitamos contratiempos, retrasos o errores que puedan complicar la transacción.

• Coordinar todo para que llegues a firmar sin estrés: gestionamos el contacto entre las partes, organizamos los documentos y nos encargamos de que todo esté listo para la cita en notaría. Tú solo tienes que llegar con la tranquilidad de saber que ya todo fue revisado por expertos.

Al comprar tu apartamento o casa en venta en Bogotá con OIKOS Inmobiliaria, no te dejamos al azar ni a la intuición. Te damos respaldo profesional desde el inicio hasta la firma final, para que el paso más importante de tu inversión sea también el más seguro.

Confía en quienes saben hacerlo bien. ¡Contáctanos y da el siguiente paso sin preocupaciones!