¿Cómo determinar el valor correcto de un inmueble?

¿Cuánto vale realmente un inmueble? ¿Cómo saber si el precio que estás dispuesto a pagar, o exigir, es justo y competitivo en el mercado? Estas preguntas son frecuentes tanto para propietarios que buscan vender su vivienda como para compradores e inversionistas que desean tomar decisiones seguras. 

Determinar el valor correcto de un inmueble no es cuestión de percepción o intuición. Requiere de un análisis técnico, riguroso y objetivo que solo puede ofrecer un avalúo certificado. Este tipo de estudio, realizado por peritos calificados como los de OIKOS Avalúos, garantiza información confiable para tomar decisiones de compra, venta, inversión o gestión patrimonial. 

En este artículo te explicamos cómo se calcula el valor de un bien raíz, los métodos más utilizados, los factores que influyen en su precio y por qué contar con un avalúo certificado puede marcar una gran diferencia.

¿Qué significa calcular el valor de un inmueble?

Calcular el valor de un inmueble implica determinar de manera objetiva, técnica y fundamentada cuánto vale una propiedad en un momento determinado del tiempo. Este proceso no se basa en suposiciones ni en comparaciones informales, sino que responde a metodologías establecidas por expertos, quienes analizan variables tangibles e intangibles que inciden directamente sobre el precio del bien.

Este cálculo puede variar significativamente dependiendo del propósito del avalúo, el tipo de inmueble (residencial, comercial, industrial o institucional) y las condiciones del mercado. La mejor forma de asegurar que ese valor sea confiable y técnicamente sustentado es a través de un avalúo comercial certificado, realizado por un perito acreditado, como los que hacen parte del equipo de OIKOS Avalúos, quienes saben cómo se calcula el valor comercial de una propiedad y utilizan herramientas profesionales, estudios comparativos de mercado y análisis técnicos para garantizar resultados precisos y útiles para la toma de decisiones.

Principales métodos de valuación inmobiliaria

La valuación inmobiliaria se puede llevar a cabo mediante diferentes metodologías, cada una con criterios específicos que permiten establecer el valor de un bien de manera técnica y confiable. A continuación, te compartimos los métodos más utilizados en Colombia y en el sector inmobiliario internacional:

• Método del enfoque de mercado: este es uno de los métodos más comunes y se basa en comparar el inmueble con otras propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona o en sectores comparables. Se consideran aspectos como el área construida, la ubicación, el estado del inmueble, la antigüedad, las características especiales y la oferta y demanda del entorno. Este método es ideal para viviendas, oficinas, bodegas, locales comerciales, entre otros inmuebles urbanos.

• Método del enfoque de costos o reposición: se utiliza principalmente en inmuebles nuevos o en casos donde no existen suficientes referencias de mercado. Calcula el valor del terreno y suma el costo de reconstrucción o reposición del inmueble, restando la depreciación por antigüedad o desgaste. Es común en avalúos de edificaciones institucionales o de uso industrial, como hospitales, colegios, clínicas o fábricas.

• Método del enfoque de rentas o capitalización: se aplica principalmente en inmuebles generadores de ingresos, como centros comerciales, hoteles, oficinas en arriendo o propiedades de renta residencial. Consiste en estimar el valor del inmueble a partir de los ingresos que produce, proyectando su rentabilidad futura y aplicando tasas de capitalización del mercado.

• Método residual: se utiliza en terrenos con potencial de desarrollo. Calcula el valor del inmueble restando del valor final del proyecto inmobiliario (una vez construido y vendido), los costos de construcción, permisos, gestión y utilidad esperada. Es muy utilizado por promotores y constructores.

Cada uno de estos métodos se selecciona según el tipo de inmueble y el objetivo del avalúo inmobiliario. Por eso es tan importante acudir a empresas especializadas como OIKOS Avalúos, que determinan el enfoque más adecuado para cada caso y garantizan un análisis riguroso y confiable.

Factores que influyen en el precio de un inmueble

Calcular el valor real de un inmueble requiere analizar una combinación de variables que determinan su comportamiento en el mercado, como:

1. Ubicación: sigue siendo el factor más decisivo al momento de valorar un inmueble. Las propiedades ubicadas en zonas centrales, seguras, con buena infraestructura vial y cercanía a servicios básicos (transporte, comercio, salud y educación) tienden a tener precios más altos. Por ejemplo, una casa en una zona residencial consolidada de Bogotá tendrá un valor significativamente más elevado que una en las periferias con acceso limitado a vías principales.

2. Área del terreno y área construida: el tamaño influye considerablemente en el valor. Una mayor área construida o de terreno disponible ofrece más posibilidades de uso, desarrollo o rentabilidad, esto incrementa el precio. Sin embargo, este factor debe analizarse con cuidado: una gran extensión en una zona de baja demanda no necesariamente será más valiosa que un área menor ubicada en un punto estratégico.

3. Estado físico del inmueble: el mantenimiento y las condiciones estructurales de la propiedad también inciden. Inmuebles con acabados modernos, buen estado de techos, instalaciones eléctricas y sanitarias actualizadas, y sin necesidad de reparaciones inmediatas son más atractivos para compradores o inversionistas. En cambio, construcciones deterioradas requieren inversiones adicionales, esto reduce su valor en el avalúo.

4. Antigüedad de la construcción: aunque no siempre determina la depreciación total, la antigüedad sí afecta el valor. Una edificación con más de 30 años puede tener elementos que ya no cumplen con la normativa actual. No obstante, en el caso de inmuebles restaurados o patrimoniales, la antigüedad puede representar un valor agregado, siempre que su estado físico sea adecuado y conserve un atractivo comercial.

5. Dinamismo del mercado inmobiliario: la ley de oferta y demanda tiene un rol protagónico. Si hay alta demanda de vivienda en una zona específica y poca oferta disponible, los precios suben. Lo mismo ocurre con los ciclos económicos: en momentos de expansión, el valor de los inmuebles puede incrementarse; en crisis, tiende a estabilizarse o bajar.

6. Acceso a equipamientos urbanos y servicios públicos: la cercanía a centros de salud, colegios, universidades, centros comerciales, parques, estaciones de TransMilenio o SITP y servicios públicos eficientes mejora la calidad de vida y eleva la valorización del inmueble. Estas condiciones son especialmente relevantes en avalúos certificados enfocados en compradores finales o inversionistas.

Importancia del avalúo profesional en las decisiones inmobiliarias

Esta herramienta técnica permite conocer con objetividad el valor real de un inmueble, a partir del análisis de sus características físicas, el comportamiento del mercado inmobiliario y otros factores relevantes. Un avalúo realizado por peritos debidamente certificados, como los de OIKOS Avalúos, garantiza la transparencia y precisión en la gestión de activos inmobiliarios, tanto para personas naturales como jurídicas. Conoce más sobre las ventajas que ofrece a continuación:

- Para personas naturales

• Compraventa de inmuebles: gracias a este estudio técnico, los propietarios pueden establecer un precio de venta competitivo y ajustado al mercado. Los compradores, por su parte, evitan pagar más de lo que realmente vale el inmueble. En ambos casos, el avalúo comercial de inmuebles disminuye los márgenes de incertidumbre y protege la inversión.

• Herencias y sucesiones: cuando se trata de distribuir un patrimonio entre varios herederos, es crucial contar con un avalúo certificado que determine el valor actualizado de los inmuebles involucrados. Esto evita conflictos legales, garantiza una repartición equitativa y facilita los trámites notariales. Además, este tipo de avalúo tiene validez ante entidades públicas y privadas, lo cual lo convierte en un documento clave en procesos de sucesión.

• Declaración de renta y obligaciones fiscales: en Colombia, las personas naturales que deben declarar renta están obligadas a reportar el valor de sus bienes. Un avalúo permite reportar con exactitud el valor de mercado del inmueble y evita sanciones por subvaloración o inconsistencias frente a la DIAN. Esto es especialmente importante en inmuebles que se han valorizado con el tiempo o que no cuentan con un avalúo actualizado.

• Separación de bienes o disolución de sociedad conyugal: en casos de divorcio o finalización de uniones maritales, el avalúo se convierte en una herramienta técnica imparcial para valorar los bienes inmuebles y definir con claridad cómo debe hacerse la división patrimonial. Al ser un documento elaborado por un tercero experto, se reduce el margen de discusión entre las partes involucradas.

- Para empresas e inversionistas

• Gestión financiera y contable: las compañías deben reflejar de manera precisa el valor de sus activos fijos en los estados financieros, de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Un avalúo garantiza que los inmuebles estén registrados por su valor justo, esto mejora la presentación contable de la empresa y proporciona mayor confianza a inversionistas, auditores y entes de control.

• Proyectos de inversión y desarrollo: antes de tomar decisiones como la compra de nuevos inmuebles, la expansión de operaciones o el desarrollo de proyectos inmobiliarios, los inversionistas y empresas necesitan información confiable sobre el valor del terreno o la edificación. El avalúo les brinda esa certeza, permitiendo analizar la rentabilidad esperada del proyecto y tomar decisiones estratégicas basadas en datos concretos.

• Fusiones, adquisiciones o liquidaciones: en procesos de reorganización empresarial, como fusiones, adquisiciones o disoluciones, es indispensable conocer el valor real de los activos. El avalúo permite establecer el valor de los bienes inmuebles con exactitud, lo cual es esencial para fijar precios de venta, determinar participaciones accionarias o definir el monto de liquidación.

• Valoración del portafolio inmobiliario: las empresas que poseen múltiples propiedades deben actualizar periódicamente el valor de su portafolio para optimizar su gestión patrimonial. Un avalúo certificado les permite tener una visión clara del valor de mercado de cada inmueble y tomar decisiones como la venta de activos improductivos, la reubicación de operaciones o la renegociación de contratos de arrendamiento.

En definitiva, los avalúos son mucho más que una simple estimación económica: son herramientas estratégicas que aportan claridad, respaldo y seguridad en decisiones inmobiliarias de alto impacto. Por ello, es fundamental acudir a firmas especializadas como OIKOS Avalúos, que combinan experiencia, rigurosidad técnica y conocimiento profundo del mercado colombiano.

¿Necesitas conocer el valor real de tu propiedad? ¡Confía en OIKOS Avalúos!

Si estás pensando en vender, comprar o gestionar adecuadamente tu patrimonio inmobiliario, no dejes la estimación del valor de tu inmueble al azar. En OIKOS Avalúos ponemos a tu disposición un equipo de peritos profesionales, con amplia experiencia en el mercado colombiano, que te ofrecerá un avalúo comercial certificado ajustado a las condiciones reales del inmueble y del entorno en el que se encuentra.

Contamos con servicios de avalúo para propiedades residenciales (casas y apartamentos), comerciales (locales, oficinas, bodegas), y avalúos especializados para inmuebles de uso institucional como hospitales, hoteles, colegios y centros comerciales. Nuestro compromiso es brindarte información confiable, técnica y oportuna para que tomes decisiones con respaldo. ¡Solicita tu avalúo en Colombia con nosotros y conoce el valor real de tu propiedad!