¿Cómo se valora una propiedad destinada a arriendo de corta estancia?

En los últimos años, el arrendamiento de corta estancia ha tomado gran fuerza en Colombia como una alternativa rentable para propietarios de inmuebles que buscan obtener ingresos a través de plataformas digitales. Sin embargo, al tratarse de un modelo dinámico y estacional, valorar correctamente una propiedad bajo este esquema puede generar dudas entre propietarios, inversionistas y compradores. 

Aunque los precios del arriendo varían según la temporada, la ocupación o el perfil del huésped, la base para cualquier proyección rentable es conocer el valor real del inmueble en el mercado.  Si te estás preguntando cómo valorar un inmueble de corta estancia de forma objetiva y técnica, el primer paso es solicitar un avalúo comercial certificado.

Este estudio no solo determina el precio de venta del bien raíz, sino que también ofrece una referencia confiable para estimar el canon mensual bajo condiciones tradicionales. Si bien no sustituye el análisis de tarifas temporales, sí es el primer paso para tomar decisiones informadas y estructuradas sobre una propiedad destinada a este tipo de uso.

¿Te interesa entender cómo se valora este tipo de inmuebles y por qué el avalúo comercial sigue siendo tan importante? Sigue leyendo este artículo de OIKOS Avalúos y resuelve todas tus dudas.

¿Qué es un arrendamiento de corta estancia?

El arrendamiento de corta estancia es una modalidad de renta inmobiliaria en la que una propiedad se ofrece por lapsos breves de tiempo, que pueden ir desde una noche hasta varias semanas. Este tipo de arriendo se utiliza principalmente para fines turísticos, laborales o de tránsito, y es frecuente en zonas urbanas, turísticas o con alta demanda de movilidad. Para el propietario, ofrecer su inmueble en arrendamiento de corta estancia representa una alternativa de inversión que puede generar ingresos variables según la ocupación, la temporada y las características de la vivienda. 

Aunque no existe una regulación única a nivel nacional sobre este tipo de contratos en Colombia, cada vez es más frecuente que los dueños evalúen su viabilidad como fuente de ingresos adicionales. No obstante, antes de tomar decisiones sobre tarifas o inversiones en remodelación, es recomendable conocer el valor comercial real del inmueble, que puede ser determinado a través de un avalúo comercial de inmuebles como los que ofrece OIKOS Avalúos. Este avalúo no considera el modelo turístico, pero sí brinda una base sólida para establecer si el inmueble tiene un potencial atractivo para arrendamientos, sea cual sea la modalidad.

Diferencias entre arriendo tradicional y temporal

Aunque ambas modalidades comparten la idea de generar ingresos mediante el uso de un bien raíz, existen diferencias clave entre ellas. Conoce a continuación los contrastes más importantes: 

• Duración del contrato: el arriendo tradicional suele establecerse mediante contratos a término fijo (generalmente de 6 meses a 1 año) o indefinido, lo que proporciona estabilidad al propietario. En contraste, el arriendo temporal se caracteriza por periodos de corta duración, lo cual requiere una gestión mucho más activa y constante.

• Forma de pago y frecuencia: en el modelo tradicional, el canon mensual de arrendamiento está previamente definido y suele mantenerse estable durante la vigencia del contrato. Por su parte, el arriendo de corta estancia funciona con tarifas diarias, que pueden variar significativamente de acuerdo con la temporada, la demanda del sector y los servicios adicionales ofrecidos.

• Perfil del arrendatario: en los arriendos tradicionales, los arrendatarios suelen ser residentes permanentes, estudiantes o familias que buscan una vivienda fija. En cambio, en el arriendo temporal, los usuarios suelen ser viajeros, turistas o personas que, por su trabajo, deben movilizarse de forma recurrente, lo cual implica una mayor rotación de ocupantes.

• Nivel de mantenimiento requerido: los inmuebles destinados a arriendos de corta estancia demandan un nivel de mantenimiento más riguroso y frecuente. Se deben ofrecer condiciones similares a las de un hotel: limpieza constante, mobiliario funcional, atención al detalle y gestión eficiente del check-in y check-out.

• Rentabilidad esperada y riesgos asociados: aunque el arriendo temporal puede generar una mayor rentabilidad por noche, también conlleva más incertidumbre. La ocupación no está garantizada y puede haber periodos sin ingresos. En este contexto, tener claro el valor comercial certificado del inmueble a través de un avalúo de apartamentos turísticos permite al propietario proyectar de forma más realista la inversión necesaria, los márgenes esperados y el punto de equilibrio.

Factores que determinan el valor de un inmueble temporal

Definir el valor justo de una propiedad destinada al arriendo de corta estancia implica considerar una serie de elementos que van más allá de la simple ubicación o el tamaño. En este tipo de inversión inmobiliaria, entran en juego variables dinámicas que pueden impactar tanto el precio de venta del inmueble como su potencial de rentabilidad diaria. Estos factores, aunque no siempre son objeto directo del avalúo, sí son clave para cualquier propietario que busque posicionar su propiedad de forma competitiva en plataformas como Airbnb o Booking.

A continuación, enumeramos los aspectos que más influyen en el valor general de un inmueble con fines de arriendo temporal:

1. Ubicación y accesibilidad

La localización sigue siendo el factor más determinante. Propiedades ubicadas cerca de zonas turísticas, centros empresariales, estaciones de transporte masivo o áreas de alto flujo peatonal tienden a valorizarse más y a tener mayor ocupación. Un avalúo comercial como el de OIKOS Avalúos tiene en cuenta la ubicación como uno de los ejes clave para calcular el precio real del inmueble en el mercado de venta o arriendo permanente.

2. Estado del inmueble y calidad de los acabados

La condición estructural, la distribución de espacios, la iluminación, la ventilación y los acabados interiores influyen en la experiencia del huésped. Cuanto mejor conservada y equipada esté la propiedad, mayor será su valor percibido. Este tipo de condiciones también son evaluadas en un avalúo técnico, dado que influyen directamente en la durabilidad y valorización de la propiedad.

3. Amoblado y dotación

A diferencia del arriendo tradicional, el arriendo temporal exige un mobiliario completo y funcional: cama, comedor, electrodomésticos, televisión, internet, ropa de cama, utensilios de cocina, etc. Cuanto más equipado esté el inmueble, mayor puede ser la tarifa diaria. Aunque esta dotación no es valorada en el avalúo comercial, sí puede influir en la toma de decisiones a la hora de proyectar ingresos y calcular el retorno esperado.

4. Demanda del sector y estacionalidad

Las propiedades con potencial turístico o corporativo deben analizar la oferta y demanda del entorno. Zonas con alta ocupación hotelera o eventos recurrentes tienden a tener mayor rentabilidad en arriendo corto. Esta dinámica del mercado no se refleja directamente en el avalúo, pero sí es un complemento clave cuando se interpreta el valor del inmueble.

5. Servicios del edificio o conjunto

Zonas comunes como piscina, gimnasio, salón social, vigilancia 24/7 o parqueadero privado son valoradas por los usuarios temporales. Estos espacios no solo mejoran la experiencia de usuario, sino que también incrementan el valor comercial del inmueble, por lo que sí se tienen en cuenta dentro del proceso de avalúo formal realizado por empresas como OIKOS Avalúos.

Métodos de avalúo aplicados a propiedades de corta estancia

Existen distintos métodos de avalúo utilizados por los profesionales del sector, y su aplicación depende del tipo de propiedad, el propósito del avalúo y la normativa vigente. Para quienes desean poner en arriendo una propiedad, independientemente de si es tradicional o de corta estancia, es fundamental partir de un avalúo comercial certificado que defina el precio real del inmueble en el mercado actual.

A continuación, se te compartimos algunos de los métodos de avalúo más utilizados en Colombia:

• Método de comparación de mercado: es uno de los más usuales y se basa en comparar el inmueble con otras propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona o con características semejantes. Se consideran variables como ubicación, área construida, estrato, antigüedad, estado de conservación, valor por metro cuadrado, etc. Este es el enfoque central del avalúo comercial que realiza OIKOS Avalúos, el cual permite conocer el precio real del bien en el contexto actual del mercado.

• Método de costo o reposición: este método calcula cuánto costaría construir nuevamente el inmueble, restando una depreciación por antigüedad y desgaste. Es útil especialmente para propiedades nuevas, remodeladas o para inmuebles especiales como clínicas, colegios o centros comerciales.

• Método de capitalización de rentas: este enfoque se utiliza principalmente para inmuebles que generan ingresos periódicos, como edificios de oficinas, centros comerciales o apartamentos arrendados. Se proyecta el flujo de ingresos netos y se aplica una tasa de capitalización para estimar el valor presente del inmueble. 

Aunque este método es clave para propiedades en arriendo, no aplica directamente a modelos de renta dinámica tipo Airbnb, donde los ingresos son variables, estacionales y dependen de muchos factores no fijos. Por eso, el avalúo para apartamentos y casas sigue siendo el punto de partida más confiable para definir el precio base de la propiedad.

• Método residual o del valor del terreno: este método se utiliza cuando se valora el terreno por su potencial de desarrollo. Se calcula el valor final del proyecto a construir, se restan los costos estimados de obra y se obtiene el valor residual del terreno. Aunque este enfoque no es el más usado para inmuebles residenciales en uso, puede ser útil en contextos de renovación urbana o reconversión de propiedades.

Es importante recordar que los métodos anteriores no son excluyentes entre sí. En muchos avalúos profesionales se aplican dos o más enfoques para obtener un rango de valor más preciso. Sin embargo, lo que realmente garantiza la validez del resultado es que el avalúo haya sido realizado por una compañía autorizada, con experiencia y respaldo técnico como OIKOS Avalúos.

¿Vas a rentar tu inmueble en plataformas digitales? Parte del avalúo comercial con OIKOS Avalúos

Sabemos que las propiedades de arriendo temporal no siguen las reglas tradicionales del mercado inmobiliario. Sus precios dependen de la demanda turística, la época del año o incluso el número de camas disponibles. Sin embargo, todo proyecto rentable inicia con un análisis estructurado del valor base del activo. Si no sabes cuánto vale tu propiedad en el mercado actual, cualquier tarifa que establezcas será arbitraria. 

En ese sentido, el avalúo comercial certificado de OIKOS Avalúos te ofrece una mirada técnica, imparcial y actualizada del precio real de tu inmueble. Este estudio, realizado por profesionales expertos y con metodología avalada, puede ser el punto de partida para diseñar una estrategia de renta competitiva, evaluar la valorización de tu activo o incluso planear una futura venta con retorno positivo. Si quieres tomar decisiones con fundamento, hazlo con el respaldo de más de 45 años de experiencia.

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