Compra de edificios para oficinas: ¿cómo encontrar la mejor opción?

Bogotá ofrece múltiples oportunidades inmobiliarias para quienes buscan generar ingresos estables, proyectar valorización a largo plazo o establecer su operación en una ubicación estratégica. Sin embargo, no se trata solo de encontrar un inmueble disponible: se trata de elegir bien.

La compra de un edificio requiere entender el panorama del mercado, identificar las zonas con mayor potencial, evaluar precios de forma objetiva y, sobre todo, cumplir con los requisitos legales que aseguran una transacción confiable. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber para tomar una decisión inteligente y segura, con el respaldo de más de 45 años de experiencia de OIKOS Inmobiliaria. ¡No pares de leer!

Panorama actual del mercado inmobiliario en Bogotá

Después de un periodo marcado por la incertidumbre pospandemia y la transformación de espacios laborales, la capital colombiana vuelve a posicionarse como un nodo clave de inversión en inmuebles corporativos. Esta reactivación ha venido acompañada por ajustes en los precios de renta, nuevas estrategias de ocupación y una búsqueda más activa de edificios corporativos con condiciones que respondan a las nuevas dinámicas del trabajo flexible, la eficiencia energética y el bienestar laboral.

• Puntos clave

1. Según el más reciente informe de Colliers Colombia, al cierre del cuarto trimestre de 2024, Bogotá registró una tasa de disponibilidad de oficinas cercana al 14,2 %, una cifra que, aunque aún elevada, evidencia una reducción frente al pico de vacancia registrado durante los años más críticos de la pandemia. 

2. Complementando este análisis, Newmark Colombia identificó que las zonas con mayor actividad inmobiliaria corporativa incluyen los corredores de Calle 100, Chicó Norte, Centro Internacional y Salitre. Estas áreas concentran la mayor oferta de espacios tipo A y A+, con precios promedio que oscilan entre $66.000 y $95.000 COP/m², dependiendo de la ubicación, especificaciones técnicas del inmueble y accesibilidad.

3. Los ajustes en la política monetaria, como la disminución progresiva de la tasa de interés por parte del Banco de la República, han mejorado las condiciones de financiamiento, incentivando nuevamente la inversión inmobiliaria corporativa. 

Todo esto, sumado al incremento en la demanda por inmuebles bien ubicados, con certificaciones de sostenibilidad y buena conectividad, abre un panorama de oportunidad para quienes buscan adquirir edificios destinados a oficinas en Bogotá.

Zonas estratégicas para invertir en edificios

Bogotá es una ciudad con múltiples polos de desarrollo empresarial, pero no todas las zonas ofrecen el mismo potencial en términos de retorno, valorización y dinámica comercial. Elegir una ubicación estratégica para adquirir un edificio destinado a oficinas es una decisión que debe considerar conectividad, demanda, perfil empresarial del sector y entorno complementario (restaurantes, bancos, transporte, etc.).

A continuación, te compartimos tres de las localidades más estratégicas para este tipo de inversión:

1. Chapinero

Chapinero se ha consolidado como uno de los sectores empresariales más versátiles de Bogotá. Abarca desde empresas tradicionales hasta startups, instituciones educativas, embajadas y sedes culturales. La zona cuenta con excelente conectividad a través de la Carrera Séptima, la Caracas y la Avenida Chile, y mantiene una alta demanda por espacios de oficina tipo boutique, coworkings y edificios empresariales multifuncionales.

Inversionistas que buscan un perfil de cliente joven, profesional y con negocios creativos o del sector educativo encontrarán en Chapinero una zona con flujo constante y oportunidades de ocupación sostenida. Además, la presencia de universidades como la Javeriana o la Sergio Arboleda dinamiza la demanda de servicios complementarios.

2. Barrios Unidos

Barrios Unidos es una localidad con fuerte vocación comercial, industrial ligera y de servicios. Se encuentra estratégicamente ubicada entre el norte y el occidente de la ciudad, con fácil acceso por vías principales como la Av. NQS, la Calle 80 y la Av. 68. En esta zona conviven edificios empresariales, talleres especializados, oficinas administrativas y bodegas, lo que la convierte en una opción atractiva para empresas logísticas, tecnológicas y de manufactura especializada.

Además, Barrios Unidos presenta precios más competitivos que zonas corporativas tradicionales, lo cual se traduce en mayor rentabilidad por metro cuadrado, ideal para quienes buscan invertir en espacios para arrendamiento de oficinas o mixtos.

3. Suba

Suba es una de las localidades más grandes y pobladas de Bogotá, y ha venido posicionándose como un corredor empresarial emergente. En sectores como Santa Rosa y Niza se ha desarrollado una infraestructura robusta para oficinas, gracias a la valorización de vías como la Av. Suba, la Calle 127 y la conectividad con TransMilenio.

Invertir en Suba significa aprovechar una zona con alto flujo de habitantes, crecimiento comercial sostenido y buena proyección para empresas que desean ubicarse en puntos de alta visibilidad, sin asumir los altos costos de zonas como el Chicó o la Calle 100.

Complementa la información con: Mejores lugares de Bogotá para alquilar o comprar una oficina

Tipos de edificios disponibles en venta

En la capital existe una oferta variada de edificios en venta ideales para uso corporativo, administrativo o mixto. La clave está en identificar propiedades que ofrezcan buena ubicación, distribución funcional, potencial de ocupación inmediata y, por supuesto, proyección de valorización. A continuación, te compartimos tres opciones destacadas del portafolio de OIKOS Inmobiliaria que cumplen con estos criterios y ofrecen oportunidades reales de inversión:

1. Edificio en Venta – Bogotá, código 1548

Ubicación estratégica en Barrios Unidos, sobre vía principal y con excelente conectividad a la Av. NQS, Av. Calle 80, Calle 72 y Cra. 68. Este inmueble de tres niveles cuenta con 435,4 m² construidos, ideal para oficinas, centros administrativos o empresas de logística liviana.

• Área total: 435,4 m²

• Altura: 3.35 m

• Cuenta con 7 baños, cocineta, rampa de parqueo y excelente iluminación natural

• Energía trifásica

• Sector comercial con tráfico constante y cercanía a zonas residenciales

• Valor de venta: $1.690.000.000

• Barrio: 12 de Octubre, Barrios Unidos

• Oportunidad para remodelación ligera y adaptación a múltiples usos corporativos.

• Edificio en Venta – Bogotá, código 2379

Ideal para empresas medianas y grandes que requieran espacios amplios, funcionales y con múltiples servicios integrados. Este edificio de 4 niveles ubicado en Suba cuenta con un área total de 1.137 m², distribuida en 2 oficinas por piso, zonas de descanso, área de bodegaje, cafetería y terraza comunal.

• Más de 15 puestos de trabajo

• Ascensor y parqueadero interno

• Vigilancia privada 24/7

• Infraestructura moderna con doble altura en área de bodega

• Fácil acceso a transporte público y principales avenidas del noroccidente

• Valor de venta: $3.900.000.000

• Barrio: Santa Rosa Norte, Suba

• Ideal para compañías tecnológicas o call centers

3. Edificio en Venta – Bogotá, código 1811

Una opción mixta entre vivienda y comercio, perfecta para inversionistas que buscan rentabilidad diversificada. Este edificio para estrenar en Barrios Unidos cuenta con 4 pisos, 5 apartamentos tipo loft de 60 m², 2 locales comerciales, terraza, parqueadero y patios internos.

• Apto para vivienda unipersonal, alquiler por plataformas como Airbnb o empresas pequeñas

• Ubicación equidistante a toda la ciudad, cerca de universidades, centros comerciales y zonas culturales

• Excelentes acabados, múltiples accesos y espacio funcional adaptable

• Valor de venta: $4.200.000.000

• Barrio: San Miguel, Barrios Unidos

• Inversión con retorno inmediato y posibilidad de uso flexible (comercial, residencial o mixto).

Edificios comerciales vs. residenciales

A la hora de invertir en un edificio, es fundamental tener claridad sobre su destinación: ¿comercial o residencial? Ambos tipos de inmuebles tienen ventajas, pero su rentabilidad, regulación y administración son muy distintas. Elegir bien depende del perfil del inversionista, los objetivos de uso y el comportamiento del mercado:

1. Edificios Comerciales (oficinas, locales, coworking)

- Ventajas

• Mayor ingreso por metro cuadrado: el valor de arrendamiento en inmuebles comerciales suele ser más alto que en los residenciales, especialmente en zonas con alta demanda corporativa.

• Contratos más estables: los arrendatarios empresariales suelen firmar contratos a mediano o largo plazo, lo que genera flujo constante de ingresos y menor rotación.

• Ubicaciones de alta valorización: suelen estar ubicados en zonas de alto tráfico, ejes viales o áreas con desarrollo económico, lo que favorece su valorización.

• Menor desgaste por uso: las oficinas tienen un nivel de uso más controlado, con menor impacto en acabados y servicios frente a unidades de vivienda.

- Consideraciones:

• Se deben cumplir normativas específicas para uso comercial (parqueaderos, baños públicos, accesibilidad, etc.).

• Requiere administración más profesional y seguimiento al cumplimiento de normas locales.

2. Edificios Residenciales (apartamentos, vivienda compartida)

- Ventajas:

• Demanda constante de vivienda en la ciudad, ideal para arrendamientos por unidad o alquiler temporal.

• Posibilidad de diversificar la inversión al arrendar por separado cada apartamento.

• Puede destinarse a modelos flexibles como arrendamiento por plataformas digitales (ej. Airbnb, renta corta).

- Consideraciones:

• Mayor rotación de inquilinos.

• Requiere más mantenimiento periódico.

• Los precios por metro cuadrado en arriendo suelen ser menores en comparación con el sector comercial.

• Más regulaciones en zonas residenciales para evitar usos comerciales o turísticos no autorizados.

En pocas palabras, si tu objetivo es obtener rentabilidad, estabilidad en ingresos y proyectar crecimiento patrimonial, los edificios para oficinas o uso comercial son una excelente alternativa, especialmente si cuentas con el respaldo de una inmobiliaria como OIKOS Inmobiliaria, que te guía en la selección, análisis jurídico y comercialización posterior.

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Precios promedio y factores que los afectan

El valor de venta de un edificio en Bogotá puede variar significativamente según su ubicación, características constructivas, destinación del inmueble (comercial o mixta), y nivel de equipamiento. Entender estos factores te permitirá identificar oportunidades reales de inversión y proyectar mejor el retorno esperado.

- Precios promedio por metro cuadrado

Según el informe de Cushman & Wakefield, el precio de renta promedio para oficinas tipo A en Bogotá se sitúa en $74.433 COP/m² mensuales, con variaciones importantes por zona:

• Centro Internacional: $94.884 COP/m²

• Calle 100 – Chicó Norte: $66.691 COP/m²

• Corredores periféricos (Suba, Barrios Unidos): $50.000 – $65.000 COP/m²

• Clase B o mixtos: entre $45.000 y $58.000 COP/m²

- Factores que impactan el valor de un edificio

1. Ubicación y accesibilidad: estar cerca de vías principales, estaciones de transporte y zonas de alta demanda aumenta considerablemente el valor del inmueble.

2. Uso permitido del suelo: los edificios con uso múltiple (comercial + residencial) o uso institucional tienen mayor versatilidad y rentabilidad potencial.

3. Estado y antigüedad del inmueble: edificios nuevos o recién renovados tienen mayor valorización por menor necesidad de adecuaciones.

4. Infraestructura y equipamiento: elementos como ascensores, parqueaderos, sistemas de seguridad, terrazas, áreas comunes o bodegaje influyen directamente en el precio.

5. Oferta y demanda en la zona: si hay poca disponibilidad de espacios similares en el sector, el precio tiende a subir. Lo contrario ocurre en zonas con sobreoferta.

6. Tendencias del mercado: el auge del trabajo híbrido, la necesidad de espacios colaborativos y las certificaciones ambientales (LEED, EDGE) están cambiando lo que los compradores buscan.

Requisitos legales para comprar un edificio

Adquirir un edificio en Colombia implica cumplir con una serie de condiciones legales y documentales que garantizan que la transacción se realice de manera segura, transparente y conforme a la normativa vigente. Este proceso aplica tanto para personas naturales como jurídicas, y se vuelve aún más importante en operaciones de alto valor como la compra de edificios para oficinas.

Descubre a continuación los documentos y requisitos clave que debes tener en cuenta al momento de realizar la compra:

Documentos requeridos para el comprador:

• Cédula de ciudadanía o NIT (si es persona jurídica).

• Certificado de existencia y representación legal (para empresas, con vigencia no mayor a 30 días).

• Poder debidamente otorgado si actúas en representación de otra persona o entidad.

• Carta de aprobación del crédito (si aplica financiación).

• Estados financieros actualizados (en operaciones comerciales de gran escala).

Documentos del inmueble:

• Certificado de tradición y libertad, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que confirma la propiedad y que el inmueble no tiene gravámenes, hipotecas ni limitaciones al dominio.

• Escritura pública de propiedad, que valida la adquisición previa del inmueble por el actual propietario.

• Licencia de construcción o uso del suelo, en caso de edificios destinados a actividad comercial o institucional.

• Paz y salvo de impuestos prediales, expedido por la Secretaría de Hacienda Distrital.

• Certificados de no deuda por servicios públicos y administración (si el inmueble hace parte de una copropiedad).

Recomendaciones clave:

• Siempre contar con el acompañamiento de un abogado experto en derecho inmobiliario o una inmobiliaria en Bogotá con respaldo y experiencia como OIKOS Inmobiliaria.

• Verificar que la documentación esté al día antes de firmar la promesa de compraventa.

• Asegurarte de que el uso del suelo coincida con el objetivo del negocio (oficinas, comercio, vivienda, etc.).

¿Estás interesado en adquirir un edificio para oficinas en Bogotá? ¡Contacta a OIKOS Inmobiliaria!

En OIKOS Inmobiliaria entendemos que la compra de un edificio no es una decisión cualquiera: es una inversión estratégica que debe respaldarse en datos reales, análisis jurídico, proyección de valorización y asesoría especializada. Por eso, ponemos a tu disposición más de 45 años de experiencia en el mercado inmobiliario de Bogotá y un equipo experto que te acompaña desde la búsqueda hasta la firma.

Con nosotros, no solo accedes a un portafolio robusto de edificios en zonas estratégicas como Barrios Unidos, Suba o Chapinero. También cuentas con el respaldo de servicios complementarios que marcan la diferencia:

• Avalúo certificado con OIKOS Avalúos para determinar el valor justo del inmueble.

• Asesoría legal y técnica con OIKOS Legal Property para validar el estado jurídico y el uso del suelo.

• Comercialización profesional, si deseas poner en arriendo el edificio después de la compra.

Ya sea que estés buscando un edificio en venta Bogotá para oficinas, un inmueble mixto o una propiedad con alto potencial de rentabilidad, en OIKOS Inmobiliaria tenemos la opción ideal para ti. Y más importante aún: sabemos cómo acompañarte para que cada paso sea seguro, transparente y rentable. Contáctanos hoy mismo y permítenos ayudarte a tomar una decisión informada, con visión de futuro y el respaldo de una marca sólida que sabe de inmuebles y de confianza.