Compra de vivienda usada en Colombia: guía para principiantes

¿Has visto una casa que te gusta, pero no sabes si comprarla es tan fácil como parece? ¿Te hablaron de promesa de compraventa, folio de matrícula o gastos de escrituración y ya te dio dolor de cabeza? Si estás por dar el paso hacia la compra de una vivienda usada, es normal tener más preguntas que respuestas.

Lo importante es que no te lances al vacío sin información clara. Comprar un inmueble es una gran decisión, y cuando se trata de uno que ya tuvo dueño, los cuidados deben duplicarse.

Pero no tiene por qué ser complicado si tienes la guía correcta desde el principio. En esta nota de OIKOS Inmobiliaria te contamos todo lo que debes saber antes de dar el paso: qué se considera vivienda usada, qué documentos exige la ley, en qué orden debes avanzar y cómo evitar errores costosos. Si quieres una compra segura y sin dolores de cabeza, quédate hasta el final. ¡Esta guía está hecha para ti!

¿Qué es una vivienda usada en Colombia?

Cuando hablamos de comprar una propiedad que ya ha tenido uno o más dueños, nos referimos a lo que en el mercado se conoce como vivienda usada. Estos inmuebles pueden haberse habitado durante años o apenas unos meses, y suelen encontrarse en sectores consolidados, con redes de transporte, servicios y comercios ya establecidos. 

Aunque muchas veces tienen un precio más competitivo frente a las de nueva construcción, también exigen una revisión más cuidadosa de su estado legal, estructural y financiero. Si estás comenzando tu búsqueda, este es un término que sí o sí debes manejar desde el inicio.

- Características clave de una propiedad usada en Colombia:

• Tiene un historial de propietarios: puede haber pasado por uno o varios dueños anteriores, lo cual se refleja en la escritura y en el folio de matrícula inmobiliaria.

• Está registrada y tiene cédula catastral asignada: a diferencia de una propiedad sobre planos, ya está legalmente individualizada.

• Se encuentra construida y habitable: en la mayoría de los casos, puedes visitarla, evaluarla físicamente y tomar decisiones con base en lo que ves.

• Puede requerir mantenimiento o remodelaciones: desde ajustes estéticos hasta reparaciones estructurales, dependiendo de su antigüedad y uso.

• La negociación se hace directamente con el propietario actual (o a través de una empresa inmobiliaria como OIKOS Inmobiliaria), no con una constructora.

Requisitos básicos para comprar vivienda usada

Antes de dejarte llevar por la emoción de las visitas o los recorridos virtuales, es clave tener claro que la compra y venta de inmuebles usados también exige preparación. No se trata solo de tener el dinero listo: hay varios documentos y condiciones mínimas que debes cumplir para que el proceso se pueda llevar a cabo sin trabas ni sorpresas legales. Conoce más sobre eso a continuación:

• Cédula de ciudadanía original y vigente: tanto si vas a comprar como persona natural o como jurídica, deberás contar con un documento de identidad válido para suscribir la promesa de compraventa y la escritura pública.

• Certificado de ingresos o carta laboral (si compras con crédito): en caso de que acudas a una entidad financiera, deberás demostrar tu capacidad de pago a través de documentos como declaraciones de renta, extractos bancarios o certificaciones laborales.

• Preaprobación o aprobación de crédito hipotecario (si aplica): tener este paso adelantado agiliza mucho el proceso de compra y demuestra al vendedor que vas en serio.

• Pago inicial disponible: en Colombia, el pago de una cuota inicial es habitual incluso en compras de contado, ya que muchas veces se acuerda un porcentaje en la promesa de compraventa y el resto contra escritura.

• Certificado de tradición y libertad del predio: aunque lo presenta el vendedor, como comprador también deberías conocer este documento para verificar antecedentes, embargos o hipotecas activas.

• Estudio jurídico del inmueble: para verificar que todo esté legalmente en regla antes de dar cualquier paso formal. Si no sabes cómo hacerlo, más adelante te contamos cómo OIKOS puede ayudarte con eso.

• Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: este paso es clave para formalizar la compra una vez firmada la escritura. Requiere que hayas hecho los pagos correspondientes al impuesto de beneficencia, retención en la fuente y derechos notariales.

• Disposición de fondos para gastos adicionales: recuerda que más allá del valor del bien, deberás asumir otros pagos como notaría, registro, impuestos y trámites de avalúo, si aplica.

Documentos que debe entregar el vendedor

Tener los papeles en regla no es opcional cuando se trata de comprar una casa usada. Como comprador, es tu derecho y deber asegurarte de que el vendedor te entregue los documentos clave para verificar que todo esté en orden, desde la titularidad hasta la situación jurídica. A continuación te explicamos cuáles son esos papeles esenciales que no pueden faltar:

• Certificado de tradición y libertad actualizado: este documento permite conocer el historial jurídico de la casa o apartamento usado en venta, incluyendo propietarios anteriores, hipotecas, embargos, afectaciones o limitaciones al dominio. Debe tener máximo 30 días de expedición al momento de la compra.

• Copia de la escritura pública vigente: permite validar cómo fue adquirida la propiedad y si hay alguna condición o gravamen inscrito que pueda afectar la compraventa.

• Paz y salvo de impuestos prediales: el inmueble debe estar al día en sus obligaciones tributarias. El comprador no debería asumir deudas anteriores.

• Paz y salvo de administración (en caso de propiedad horizontal): si el apartamento, casa o local hace parte de un conjunto o edificio, debe estar al día en el pago de cuotas mensuales o extraordinarias.

• Copia del reglamento de propiedad horizontal: te servirá para conocer las normas internas del conjunto, especialmente si el bien hace parte de una copropiedad.

• Certificados de tradición de parqueaderos o depósitos (si se venden por separado): en algunos casos, estos bienes están en matrículas independientes y deben tener su propia documentación al día.

• Promesa de compraventa firmada: aunque suele redactarse conjuntamente, debes asegurarte de que el vendedor esté dispuesto a suscribirla con los términos acordados y que se comprometa con la entrega formal del bien.

Estudio de títulos: por qué es clave antes de comprar

Muchos de los problemas más delicados, como procesos judiciales, embargos o errores en la titularidad, no se notan a simple vista y requieren un análisis técnico y legal profundo. Esa es precisamente la función del estudio prejurídico: proteger tu inversión desde el primer momento. Conoce por qué deberías realizarlo con empresas especializadas como OIKOS Legal Property antes de firmar cualquier documento:

• Te revela el estado legal real del inmueble: este proceso permite identificar si la propiedad tiene medidas cautelares, embargos, litigios, hipotecas vigentes o limitaciones al dominio que puedan impedir su venta o afectar tu futuro como propietario.

• Valida la titularidad del vendedor: no basta con que alguien afirme ser el dueño. En OIKOS Legal Property, verificamos que quien dice vender tenga realmente la potestad legal para hacerlo, revisando documentos ante notarías y registros públicos.

• Confirma la aptitud transaccional del bien: en OIKOS Legal Property realizamos un análisis ponderado de todas las condiciones jurídicas de la propiedad para determinar si está apta para compraventa. Esta valoración se clasifica como: óptima, aceptable o riesgosa, y permite tomar decisiones informadas.

• Incluye múltiples tipos de inmuebles: casas, apartamentos, bodegas, lotes, locales, oficinas, edificios y más. Sin importar el tipo de activo que estés considerando, nuestro equipo legal se encarga de hacer una revisión completa de todos los factores legales relevantes.

• Te da certeza antes de firmar: evitarás fraudes, malos entendidos, errores en los datos de identificación del predio o compromisos ocultos. Una vez terminado el estudio, sabrás con claridad si vale la pena continuar con la operación o si es mejor desistir.

Costos adicionales al precio del inmueble

Hay una serie de gastos obligatorios que, aunque no siempre se mencionan en los anuncios, son esenciales para formalizar la transacción y dejar todo en regla. Descubre a continuación cuáles son los más comunes y cuánto podrían representar  en promedio en tu presupuesto:

• Gastos de escrituración: este es uno de los trámites más importantes: la firma de la escritura pública. Este documento oficializa el cambio de titularidad ante la ley. El costo total de escrituración suele estar alrededor del 0,54 % del valor de la propiedad, y se divide en partes iguales entre comprador y vendedor. Es decir, como comprador, normalmente pagarás el 0,27 %. Este valor puede variar según la notaría o la ciudad.

• Impuesto de beneficencia y registro: para inscribir oficialmente la propiedad a tu nombre, deberás cubrir dos tributos:

• Impuesto de Beneficencia: equivale cerca al 1% del valor del inmueble.

• Impuesto de Registro: corresponde aproximadamente al 0,67 % del valor, aunque puede variar ligeramente según la región o notaría. Estos dos pagos son responsabilidad exclusiva del comprador.

• Costos asociados al crédito hipotecario: si al momento de comprar un apartamento en Bogotá consideras financiarlo con un crédito, debes tener presente los costos adicionales como el estudio de crédito. Cada entidad financiera tiene su propio tarifario, por lo que es recomendable consultar previamente con el banco de tu elección.

¿Cómo saber si esa vivienda usada es realmente para ti?

Elegir una propiedad no es solo revisar papeles o números. También implica entender si ese espacio encaja con tu rutina, tus planes y tu crecimiento a mediano plazo. Antes de tomar una decisión definitiva, hay ciertos aspectos prácticos que vale la pena analizar con calma.

Paso a paso del proceso de compra

Dar el paso hacia tu nuevo hogar puede ser emocionante si sabes por dónde empezar. En OIKOS Inmobiliaria, hacemos que ese recorrido, que a veces parece enredado, se convierta en un proceso claro, seguro y acompañado. Desde la primera visita hasta el momento de firmar y recibir las llaves, aquí te contamos cómo es ese paso a paso para comprar con confianza:

• Identificamos tus necesidades y presupuesto disponible: nuestro equipo comercial te ayuda a delimitar el tipo de propiedad que mejor se ajusta a lo que buscas y a tu capacidad financiera, teniendo en cuenta ubicación, tamaño, proyección y estilo de vida.

• Buscamos y filtramos las mejores opciones en el mercado: contamos con un portafolio diverso y actualizado de apartamentos y casas en venta en Bogotá que nos permite ofrecerte propiedades con buena ubicación, potencial de valorización, zonas comunes, etc.

• Agendamos visitas y te acompañamos durante los recorridos: no tendrás que lidiar con llamadas eternas ni propietarios ausentes. Coordinamos las visitas y te damos acompañamiento en cada una, resolviendo tus dudas en tiempo real.

• Solicitamos y revisamos toda la documentación legal: solicitamos los documentos clave del vendedor y de la propiedad. Verificamos que todo esté en orden para garantizar que tu inversión esté protegida.

• Realizamos un estudio pre-jurídico completo: si lo deseas, puedes contratar este servicio con OIKOS Legal Property para que ellos realicen un análisis detallado del estado legal del bien: titularidad, afectaciones, usos permitidos, hipotecas, embargos y todo lo que pueda influir en la compra.

• Solicitamos un avalúo certificado si así lo deseas: a través de OIKOS Avalúos, puedes solicitar un avalúo comercial certificado que te dará un diagnóstico objetivo sobre el valor comercial del inmueble. Así tendrás certeza respecto al valor propuesto vs. la realidad del mercado.

• Negociamos con el propietario y redactamos la promesa de compraventa: te representamos durante la negociación para garantizar condiciones claras y justas. Luego, redactamos la promesa de compraventa con el respaldo de nuestro equipo legal.

• Coordinamos la firma de la escritura y el cierre final: una vez todo esté listo, programamos la cita en notaría, te acompañamos durante la firma de la escritura pública y, al final, verificamos la entrega del inmueble.

¡Compra de forma segura y rápida tu vivienda con OIKOS Inmobiliaria!

No necesitas convertirte en abogado, notario o experto inmobiliario para comprar tu próxima propiedad. En OIKOS Inmobiliaria, te damos el respaldo completo para que todo el proceso, desde la búsqueda hasta la firma de la escritura, fluya con transparencia, seguridad y eficiencia. 

Así que si estás pensando en comprar un apartamento o una casa usada en venta en Bogotá y no quieres correr riesgos, déjalo en manos de quienes saben hacerlo bien desde hace más de 30 años. ¡Contáctanos hoy y empecemos a buscar tu próxima propiedad juntos!